Con fecha 13 de abril de 2022, se publicó en el Diario Oficial la ley N° 21.442 que aprueba la nueva ley de Copropiedad Inmobiliaria.
Esta nueva ley se desarrolla en tres principales ejes: regular lo relativo a la administración y adopción de acuerdos por parte de los copropietarios; la regulación de aspectos urbanos y constructivos de los condominios; y los aspectos formales sobre orden, estructura y simplificación de contenidos.
Principalmente aborda temas como la clasificación de los condominios, los contenidos de reglamentos de copropiedad, las fórmulas de resolución de conflictos, las exigencias urbanas deconstrucción, la creación de un registro nacional de administradores de condominios, sanciones claras y precisas para quienes no cumplan con las normas, entre otros.
En resumen, las principales novedades son las siguientes:
Condominios y emplazamiento
Esta nueva ley, establece un nuevo concepto de condominio o copropiedad inmobiliaria, definiéndolo en su art. 1 como “el régimen jurídico de copropiedad inmobiliaria corresponde a una forma especial de dominio sobre las distintas unidades en que se divide un inmueble, que atribuye a sus titulares un derecho de propiedad exclusivo sobre tales unidades y un derecho de dominio común respecto de los bienes comunes”.
En cuanto a las reglas de emplazamiento de condominios, establece que pueden ser emplazados en el área urbana, y de forma excepcional, en el área rural.
Para llevar a cabo dicha excepción y emplazar condominios en el área rural, la ley exige que se traten de proyectos cuya construcción haya sido autorizada previamente conforme al artículo 55 de la Ley General de Urbanismo y Construcciones.
Sobre el particular, la ley es enfática en que los predios divididos o subdivididos confirme al decreto ley N° 3.516, del Ministerio de Agricultura, no pueden acogerse al régimen de copropiedad.
En cuanto a las exigencias urbanas y de construcción de condominios, la ley en su título X establece las reglas sobre planificación territorial, planos de subdivisión, etc., remitiéndose principalmente a la Ley General de Urbanismo y Construcciones.
Reglamento de Copropiedad
En cuanto al contenido del reglamento de copropiedad, la nueva ley señala que deberá redactarse en plena observancia a los preceptos de la ley N° 20.609, contra la discriminación.
Entre las novedades más interesantes, encontramos que los reglamentos no podrán prohibir la tenencia de mascotas o animales de compañía en el interior de las unidades habitacionales; y que deberán regular las medidas para que el uso de ciertas unidades habitacionales para arriendo temporal no perturbe ni produzca molestias a los residentes permanentes.
La ley es clara al establecer ciertas reglas básicas para el primer reglamento de un condominio. Por ejemplo, y entre las más interesantes, la prohibición de establecer límites al ingreso de empresas de telecomunicaciones, ni tampoco acuerdos de ningún tipo sobre ese tema.
Otra novedad, es que se inserta una nueva Acción de Nulidad total o parcial, que se puede dirigir en contra del Reglamento de Copropiedad, cuando el mismo produzca perjuicios a algún copropietario.
Asamblea de copropietarios
Esta nueva ley establece quórums más bajos para la celebración de Asambleas de Copropietarios.
Ahora, para la celebración de Asambleas Ordinarias, el quórum es “quienes concurran, que representen al menos el 33% de los derechos del condominio”. Mientras que para la celebración de Asamblea Extraordinaria de mayoría absoluta, el quórum es de “las personas que representen la mayoría absoluta de los derechos del condominio”.
En cuanto a la periodicidad, señala que las Asambleas Ordinarias deberán realizarse como mínimo 1 vez al año, ya sea por vía telemática, híbrida o presencial.
Solución de controversias
En cuanto a la resolución judicial de conflictos, establece que serán de competencia del
juez de policía local correspondiente, el conocimiento de las contiendas que se susciten en el ámbito del régimen especial de copropiedad inmobiliaria, que sean relativas a la administración o funcionamiento del condominio.
Las facultades del juez de policía local serían, en resumen, las siguientes:
a) Declarar nulidad parcial o total del reglamento de copropiedad
b) Declarar la nulidad de acuerdos adoptados por la asamblea de copropietarios
c)Citar a asamblea de copropietarios
d)Exigir al administrador que someta a la aprobación de la asamblea de copropietarios las rendiciones de cuentas.
e) Adoptar todas las medidas necesarias para la solución de conflictos.
En cuanto a la resolución extrajudicial de conflictos, señala que la respectiva municipalidad podrá atender de dicha forma, los conflictos que se promuevan entre los copropietarios, que no haya sido posibles de solucionar en asamblea.
En un título aparte, este proyecto de ley regula las infracciones, reclamaciones, sanciones y procedimientos a seguir ante el incumplimiento de los administradores.
De estos procedimientos conoce la Secretaría Regional Ministerial de Vivienda, conforme a un procedimiento reglado en esta misma ley.
Registro Nacional de Administradores de Condominios
Con esta ley, se crea el denominado Registro Nacional de Administradores de Condominios.
Este registro será de carácter público, obligatorio y gratuito, del ministerio de vivienda y urbanismo.
Es un registro donde todas las personas naturales o jurídicas que ejerzan la actividad de administradores de condominio deben inscribirse. Será un requisito obligatorio para ejercer el cargo, sea a título gratuito u oneroso.
Además, quienes desempeñen el cargo a título oneroso, deben cumplir con dos requisitos:
– Acreditar licencia de enseñanza media
– Haber aprobado un curso de capacitación en materias de administración de condominios (que se dictará por instituciones de educación superior).
Secretaría Ejecutiva de Condominios
Se crea con esta ley, la Secretaría Ejecutiva de Condominios, que dependerá del Ministerio de Vivienda y Urbanismo, con las siguientes funciones:
a) Proponer e implementar la política habitacional y los programas presupuestarios relacionados con la mantención y mejoramiento de condominios de viviendas sociales o condominios de viviendas de interés público.
b) Mantener actualizados todos los registros (de copropietarios y administradores)
c)Ejercer labores de supervisión, coordinación y asesoría.
Esta ley regula de forma exhaustiva todo sobre las viviendas sociales. Entre ellos: emplazamiento, cuestiones especiales para sus reglamentos, normas de construcción especiales, etc.
Finalmente, en las disposiciones transitorias, se establecen ciertos plazos relevantes:
– Las comunidades de copropietarios que se hubieren acogido a la ley N° 19.537, se regirán por la nueva ley desde su publicación, pero tendrán el plazo de un año para ajustar sus reglamentos.
-Quienes desempeñen cargos de administración de condominios, podrán seguir en sus cargos hasta la dictación del reglamento de la ley. En todo caso, tendrán 18 meses para acreditar la aprobación del curso de certificación o certificado de competencia laboral y los demás requisitos.
– El reglamento de esta ley deberá publicarse en el plazo de un año desde su publicación.
– Los condominios que tengan unidades habitacionales, deberán inscribirse en el nuevo Registro a cargo de la Secretaría Ejecutiva en el plazo de dos años desde la publicación de esta ley (art. 98 y noveno transitorio).
