Con fecha 30 de junio de 2022, se publicó en el Diario Oficial la Ley N° 21.461, que modifica la Ley de Arrendamiento de Predios Urbanos, y el Código de Procedimiento Civil, con el objeto de fortalecer los derechos de los arrendadores sobre sus propiedades.

Tal y como consta en la moción parlamentaria que dio origen a esta ley “El arrendamiento de bienes raíces, siempre ha traído aparejado un gran problema que muchas veces se ha invisibilizado, refiriéndonos a aquellos ciudadanos que no cumplen con sus obligaciones de pagar a tiempo el precio por la utilización de un bien inmueble, utilizarlo para otros fines presupuestados o bien, ocupar la propiedad sin título alguno”.

El principal énfasis de esta ley es establecer formas más rápidas para que los arrendadores puedan reclamar sus derechos.

Así, la nueva ley tiene 3 ejes centrales:

Nueva medida precautoria de restitución anticipada de inmuebles

En los casos en que los arrendadores demanden la terminación del contrato de arrendamiento, podrán pedir la restitución anticipada siempre que que se haya destruido parcialmente el inmueble o haya quedado inutilizado para su uso como consecuencia de la acción u omisión del arrendatario en su cuidado.

Así, de lograr acreditar el daño, el juez podrá ordenar que se restituya anticipadamente el inmueble y el lanzamiento del arrendatario, con auxilio de la fuerza pública de ser necesario.

Además, si el juez lo considera necesario, podrá pedir una caución al demandante para conceder la medida.

Esta modificación viene a agilizar las medidas que los propietarios pueden utilizar para asegurar el buen uso y la conservación de sus bienes raíces que han entregado en arrendamiento.

El tenor literal del artículo es el siguiente:

“7 bis) A solicitud del demandante y con el mérito de lo obrado en la audiencia, el juez podrá ordenar la restitución anticipada del inmueble y el lanzamiento del arrendatario demandado, con auxilio de la fuerza pública si fuere necesario.

Esta medida será procedente en aquellos casos en que el arrendador demandare la terminación del contrato de arrendamiento y la restitución del bien arrendado, por haberse destruido parcialmente o haber quedado inutilizado para su uso como consecuencia de la acción u omisión del arrendatario en su cuidado. En todos los casos sólo será necesario acreditar, sobre la base de los antecedentes presentados junto a la demanda y a aquellos ventilados en la audiencia, la existencia de una presunción grave del derecho que se reclama.

Cuando lo estime necesario para acceder a la restitución anticipada del bien arrendado, el juez podrá exigir caución al demandante con cargo a la cual se indemnizará al arrendatario demandado de los perjuicios sufridos con el lanzamiento, si es que la sentencia definitiva del juicio no lo condenare a su restitución”.

Nuevo procedimiento monitorio para el cobro de rentas de arrendamiento.

Se añade un nuevo procedimiento a la ley, que permite a los arrendadores perseguir de forma rápida y eficaz el pago forzado de las rentas que se le deban, y en su defecto, la rápida restitución del inmueble y lanzamiento de los ocupantes.

Así, una vez que se presenta la demanda monitoria solicitando al tribunal que requiera de pago al deudor de las rentas, si cumple con los requisitos, el juez la acogerá y requerirá de pago al deudor, quien tendrá un plazo de tan sólo 10 días para pagar las deudas, más intereses y costas, o formular oposiciones. En caso que no comparezca, o no pague y/o formule oposiciones, se le tendrá por condenado al pago y se ordenará el lanzamiento de los ocupantes en un plazo no mayor a 10 días.

Nueva presunción al contrato de arrendamiento que no consta por escrito.

Como última modificación relevante, esta ley inserta un cambio al Art. 20 de la Ley 18.101, respecto de los contratos de arrendamiento.

Señala que si constan por escrito, las firmas de quienes suscriben deberán ser autorizadas ante notario público, de lo contrario no se podrá utilizar el nuevo procedimiento monitorio.

Por otro lado, si no constan por escrito, se presumirá que la renta es el monto consignado en los depósitos o documentos de pago por al menos 3 meses consecutivos, y sólo a falta de dichos depósitos, se presumirá que es el monto que señala el arrendatario.