Con fecha 10 de agosto de 2022, se publicó en el Diario Oficial la Ley Nº 21.477, que modifica el procedimiento de saneamiento y regularización de loteos, y extiende su vigencia.

Esta ley modifica la Ley Nº 20.234, que establece un procedimiento de saneamiento y regularización de loteos, con el objetivo de crear un procedimiento simplificado y excepcional para el saneamiento y regularización de las obras mínimas de urbanización que requieren aquellos asentamientos poblados que no cuenten con permiso o recepción de loteo otorgado por la respectiva Dirección de Obras Municipales y que, además, cumplen con las características y demás requisitos exigidos por la ley para acceder a estar herramienta excepcional.

Según consta en la moción parlamentaria que dio origen a esta ley -que contaba con apoyo transversal de diputados de diferentes partidos políticos-  ésta permite crear un nuevo proceso mediante un cambio en la legislación que permita adecuar la realidad que viven muchas familias en nuestro país” y “viene a contribuir a aumentar el porcentaje de terrenos adecuados, regularizado y estables, donde se emplazan la mayoría de los campamentos, que permita mejorar los niveles de seguridad y protección de miles de familias que esperan salir de su vulnerabilidad, de encontrar un mañana con más certezas que incertidumbres para avanzar y contribuir al progreso familiar”.

¿Quiénes pueden acogerse a este procedimiento simplificado?

Según señala el Artículo 1 de la Ley Nº 20.234, modificado por la Ley Nº 21.477, objeto de este informe, podrán acogerse a este procedimiento:

a) Las poblaciones de tipo popular respecto de las cuales la municipalidad hubiere aprobado un plano de loteo o de subdivisión de predios, conforme a las disposiciones de la Ley N° 16.282.

b) Las poblaciones que hubieren sido declaradas en situación irregular, conforme a lo dispuesto en la Ley N° 16.741.

c) Los asentamientos en los que se hubiere constituido dominio sobre predios específicos mediante el procedimiento contemplado en el Decreto Ley N° 2.695, de 1979.

d) Las poblaciones y loteos que hubieren sido de propiedad de los Servicios de Vivienda y Urbanización, o de sus antecesores legales, en los que se hubiere transferido el dominio de sitios conforme a las disposiciones del Decreto Ley N° 2.833, de 1979.

e) Los loteos, subdivisiones de predios, poblaciones y edificaciones que se hubieren acogido a las disposiciones de la Ley N° 18.138.

f) Los campamentos que formen parte del catastro del año 2019 del Ministerio de Vivienda y Urbanismo, cuya estrategia sea de radicación.

g) Los asentamientos irregulares emplazados en área urbana o de extensión urbana que, previo informe del asesor urbanista, si la municipalidad contare con dicho cargo, o del director de obras municipales, si no contare con él, se consideren necesarios de regularizar, con el objeto de normalizar el desarrollo del área respectiva. Lo anterior incluye aquellos casos en los que sobre un mismo asentamiento se hubieren aplicado diversas leyes especiales y sus respectivos planos no coincidan, u otros casos en los que no hubiere sido posible obtener la recepción definitiva debido a la superposición normativa o a la existencia de títulos de dominio sobre el espacio público, existente o proyectado.

h) Los asentamientos irregulares emplazados en área rural, siempre y cuando se encuentren en alguno de los supuestos excepcionales contemplados en el artículo 55 de la Ley General de Urbanismo y Construcciones y obtengan las autorizaciones e informes previos favorables de las autoridades administrativas que ahí se indican, sin perjuicio del cumplimiento de otros requisitos específicos que les fueren exigibles en atención a su ubicación concreta, como los referidos en el numeral 5 del artículo 2.

Requisitos para acogerse a este procedimiento

Los requisitos para poder acogerse a este procedimiento, contenidos en el Art. 2 de la Ley N° 20.234, fueron levemente modificados, quedando de la siguiente manera:

  • Que se encuentren materializados de hecho con anterioridad al 31 de diciembre de 2018 o formen parte del catastro de campamentos del año 2019, del Ministerio de Vivienda y Urbanismo, que atiende el Programa de Asentamientos Precarios, u otro que lo suceda, y cuya estrategia sea de radicación.
  • Que se trate de asentamientos irregulares que no tengan permiso de loteo o que, habiendo contado con tal permiso o habiéndose acogido a las leyes excepcionales referidas en el artículo 1, no cuentan con la correspondiente recepción definitiva de las obras mínimas de urbanización que requiere dicho asentamiento, o bien, que cuentan con un certificado de recepción definitiva que requiere ser modificado, debido a que no se corresponde, documental ni planimétricamente, con la situación existente.
  • Que en más del 70 por ciento de los lotes resultantes del asentamiento irregular existan residentes permanentes. En caso de que el asentamiento se emplace en un bien fiscal, lo que incluye los bienes referidos en el artículo 590 del Código Civil, el Ministerio de Bienes Nacionales, conforme a la normativa aplicable, podrá disponer de aquellos lotes en los que no haya residentes permanentes.
  • Que las viviendas existentes en el loteo tengan una tasación máxima de 2.000 unidades de fomento en promedio, calculada conforme a la tabla de costos unitarios por metro cuadrado de construcción fijada por el Ministerio de Vivienda y Urbanismo según el artículo 127 de la Ley General de Urbanismo y Construcciones.

Este requisito no será aplicable respecto de aquellos campamentos considerados por los programas públicos destinados a atender asentamientos precarios, a través de la estrategia de radicación.

  • Que no se encuentren localizados en zonas no edificables, conforme a la Ley General de Urbanismo y Construcciones y su Ordenanza General, ni en áreas expuestas a riesgos que no sean mitigables, en consideración a informes técnicos evacuados por organismos o servicios competentes que determinen alguna zona del país amenazada con riesgo inminente por alguna catástrofe natural o causada por el hombre. Tampoco podrán estar localizados en áreas de protección de recursos de valor patrimonial cultural o de protección de recursos de valor natural, tales como parques y reservas nacionales o monumentos naturales. No se admitirá la regularización de asentamientos localizados en fajas de caminos cortafuego ni en la faja vial de caminos públicos.

En el caso de asentamientos irregulares emplazados en áreas de riesgo identificadas como tales en los respectivos instrumentos de planificación territorial, esto es, en el plan regulador comunal o intercomunal, únicamente podrá solicitarse su regularización si se acompaña un estudio fundado, elaborado por profesional especialista y aprobado por el organismo competente según el tipo de riesgo, que determine las acciones que deberán ejecutarse para autorizar la regularización de dicho asentamiento irregular, incluida la Evaluación de Impacto Ambiental correspondiente, conforme a la Ley N° 19.300, sobre Bases Generales del Medio Ambiente, cuando proceda.

  • Que no se hubiere dictado sanción administrativa o judicial ni existan denuncias, demandas o querellas pendientes presentadas ante la respectiva Dirección de Obras Municipales o los tribunales de justicia, según corresponda, relacionadas con el incumplimiento de la normativa urbanística o con la generación de daños o perjuicios al propietario del terreno en que se emplaza el asentamiento irregular.

Documentos que deben presentarse ante la Dirección de Obras Municipales para iniciar este procedimiento

El Art. 3 de la Ley N° 20.234, que señala los documentos que deben presentarse ante la DOM para acogerse a este procedimiento, también fue modificado por la nueva ley en comento, siendo los nuevos documentos -en resumen- los siguientes:

  • Formulario único del Ministerio de Vivienda y Urbanismo, diseñado para efectos de la aplicación de esta ley, suscrito por los interesados que en su conjunto representen, al menos, 30 por ciento de los residentes permanentes del asentamiento irregular o loteo, en que se explique el origen de la conformación del asentamiento irregular y se señale cómo se constituyó; las razones por las cuales no cuenta con permiso o recepción municipal, o por las cuales pese a tener recepción por las leyes N°s. 16.282 o 18.138 deben ser modificados. Para estos efectos se considerarán interesados a quienes acrediten la tenencia material de los respectivos sitios al 31 de diciembre de 2018, por algún medio fidedigno como título de dominio, comprobantes de pago de cuentas de servicios o certificado de residencia emitido por la junta de vecinos, Carabineros de Chile, u otras organizaciones comunitarias o autoridades de la localidad.

También se considerarán interesados a quienes viven en campamentos que formen parte del catastro que atiende el Programa de Asentamientos Precarios del Ministerio de Vivienda y Urbanismo, y a los comités de viviendas u organizaciones comunitarias constituidas en el loteo que cuenten con facultades suficientes y que representen, al menos, el porcentaje de residentes permanentes antes señalado.

En el caso de las áreas rurales en que se haya hecho transferencia de dominio, éste se acreditará por el certificado de inscripción en el Conservador de Bienes Raíces respectivo o por escritura pública otorgada ante notario.

  • Plano del proyecto de regularización del asentamiento, suscrito por un profesional competente de los mencionados en el artículo 17 de la Ley General de Urbanismo y Construcciones, elaborado sobre la base de un levantamiento topográfico a escala adecuada que grafique la forma como se accede a él; las vialidades; el número de lotes incluidos con sus respectivas superficies y dimensiones, y el título mediante el que ocupan el respectivo predio; los lotes cuyo destino sea área verde y equipamiento comunitario, las viviendas existentes y su superficie.
  • Plano de ubicación y emplazamiento. Para la confección de este plano podrá considerarse el apoyo de ortofotos o restituciones aerofotogramétricas.
  • En caso de que la solicitud de regularización fuere presentada por el o los propietarios del o los terrenos en que se emplaza el asentamiento irregular y/o por quienes tengan derechos inscritos respecto de tales terrenos, deberán acompañarse las correspondientes declaraciones juradas simples, en las que se manifieste la voluntad de ceder al dominio público las superficies que se destinen a vialidades y áreas verdes y, en los casos que corresponda, la voluntad de constituir las servidumbres necesarias para asegurar el acceso de las empresas de servicios básicos para la instalación de las redes de agua potable, alcantarillado, electricidad e iluminación pública.

Modificaciones al procedimiento

Si bien el procedimiento propiamente tal no fue modificado en lo sustancial, sí es menester tener presente que se establecen de forma más ordenada y clara, las condiciones mínimas de urbanización que deberán cumplirse para que sea otorgada la recepción definitiva por parte de la Dirección de Obras Municipales:

Asentamientos localizados en áreas urbanas:

  1. Dotación de servicio de agua potable
  2. Alcantarillado o evacuación de aguas servidas y electricidad
  3. Alumbrado público
  4. Gas, cuando corresponda, y
  5. Pavimentación

Asentamientos localizados en áreas rurales:

  1. Servicio de agua potable a través del Programa de Agua Potable Rural o cualquier otro sistema aprobado por la autoridad competente;
  2. Solución de alcantarillado o sistema de tratamiento de aguas servidas, aprobado por la autoridad sanitaria;
  3. Conexión eléctrica autorizada por la concesionaria correspondiente, o bien, con una solución a través de energías alternativas o renovables aprobada por la autoridad eléctrica.

Otras modificaciones relevantes

Esta ley inserta un párrafo nuevo en el Art. 3, que señala que una vez otorgada la recepción definitiva de las obras de urbanización, las áreas destinadas a vialidades y áreas verdes, pasarán a dominio público, sin perjuicio de los derechos del dueño del terreno, cuando éste no haya expresado su voluntad de cederlas al público.

Por otro lado, se modifica sustancialmente el Art. 5 de la Ley N° 20.234, para señalar que desde la recepción provisoria, se puede postular a una serie de fuentes de financiamiento para la ejecución de las obras faltantes para la recepción definitiva.

Esta ley también extiende la vigencia del procedimiento contenido en la Ley N° 20.234 hasta el 31 de diciembre de 2030.

Nueva facultad de Notarios y Conservadores de Bienes Raíces

Una de las modificaciones más relevantes, y en nuestra opinión, controvertidas de esta ley, es que inserta un nuevo artículo 15 a la Ley N° 20.234,

Dicho artículo, señala que en relación a las prohibiciones establecidas en los artículos 55, 136 y 137 de la Ley General de Urbanismo y Construcciones, los notarios no podrán autorizar las escrituras y los conservadores de bienes raíces deberán denegar la inscripción de aquellos títulos que directa o indirectamente pudieren implicar la formación de una nueva población, barrio, loteo o subdivisión de un predio, sin que conste el cumplimiento de los requisitos, exigencias y/o excepciones contempladas en los referidos artículos.

Señala que sólo bastará para que el Conservador de Bienes Raíces rechace la inscripción, que el título contenga algún indicio de que el acto o contrato que se solicita inscribir tiene como finalidad última o inmediata la formación de una nueva población, barrio, loteo o subdivisión mediante la transferencia parcial del dominio sobre un predio no urbanizado y/o la conformación de una comunidad sobre él, y aplicará a su respecto la presunción establecida en el inciso segundo del referido artículo 136, conforme a la cual se presume que dicho acto tiene por objeto la subdivisión del terreno sin la necesaria urbanización.

Señala que los indicios pueden corresponder a:

  1. La ausencia de las autorizaciones especiales contempladas en el artículo 55 de la Ley General de Urbanismo y Construcciones;
  2. La falta del certificado del Director de Obras Municipales que acredite que el predio está debidamente urbanizado o que su urbanización ha sido garantizada en la forma prescrita en el artículo 129 de la misma ley;
  3. La existencia de diversas transferencias parciales de derechos sobre un mismo terreno;
  4. La mención a una determinada superficie o ubicación específica en su interior, distintas a la superficie total del predio sobre el que recae la inscripción y sus deslindes;
  5. La alusión a radicaciones o futuras adjudicaciones;
  6. La existencia de algún plano o listado de sitios o lotes, entre otras circunstancias o antecedentes que el Conservador aprecie al calificar el título.