Un fallo reciente de la Corte de Apelaciones de Santiago, de 13 de octubre de 2026, vuelve sobre un contrato que firman miles de personas cada año: la promesa de compraventa de un departamento. Conociendo en alzada de una causa del Juzgado de Policía Local de Lo Barnechea, la Corte confirmó la nulidad de tres cláusulas contenidas en promesas suscritas por un comprador con una inmobiliaria, por estimarlas abusivas a la luz de la Ley N° 19.496 sobre protección de los derechos de los consumidores.
Las cláusulas cuestionadas son de las que suelen venir “de fábrica” en estos formularios de adhesión. La primera autorizaba a la inmobiliaria a modificar las especificaciones técnicas y los planos del edificio no solo para ajustarse al permiso de edificación, sino también respecto de cambios que ella misma estimara “convenientes”, incluso después de la compraventa definitiva. La segunda le permitía resolver el contrato mediante una carta certificada, sin control previo, reteniendo lo pagado e imputándolo a una multa equivalente al 10% del precio. En el caso concreto, esa multa ascendía a 958 UF: más del triple de las 297 UF que el comprador había pagado, de modo que la cláusula no solo permitía retener el pie, sino que además lo dejaba debiendo la diferencia. La tercera era un pacto arbitral que omitía informar el derecho a recusar al árbitro, entregaba su designación a un mandato irrevocable, declaraba improcedente todo recurso y extendía el arbitraje incluso a la validez y terminación del contrato.
Dos criterios del fallo son especialmente útiles. Primero, comprar varias unidades con los ahorros, para conservarlas y eventualmente obtener una renta, no constituye por sí solo una actividad habitual de comercialización inmobiliaria ni hace perder automáticamente la calidad de consumidor. Segundo, un pacto de arbitraje no puede privar al Juzgado de Policía Local de la competencia que le entrega la Ley del Consumidor. Conviene, sin embargo, leer el fallo con precisión: la Corte anuló las cláusulas, pero revocó la orden de restituir las 297 UF pagadas a título de pie, porque los contratos continúan vigentes y las cláusulas anuladas son accesorias. Dejó a salvo los derechos de las partes para discutir el cumplimiento, la resolución o la resciliación en la sede correspondiente.
Esta es una materia que conocemos de cerca. En el mismo fallo, la Corte apoyó parte de su razonamiento en un trabajo académico sobre cláusulas abusivas en promesas de compraventa coescrito por Diego Nichi Burgos, abogado de Franco & Cía.: “Cláusulas abusivas en contratos de promesa de compraventa. Análisis a partir del caso SERNAC con Constructora Santa Beatriz”, publicado en la Revista de Derecho de la Universidad Católica de la Santísima Concepción, volumen 38, 2021.
En Franco & Cía. acompañamos los dos lados de este contrato. A compradores y familias, revisando la promesa antes de firmar y reclamando cuando una cláusula abusiva ya se aplicó. A inmobiliarias y constructoras, auditando y rediseñando sus promesas y formularios para que resistan el escrutinio de la Ley del Consumidor, con especial atención a las cláusulas de modificación del proyecto, resolución, multas y arbitraje.
Si va a comprar un departamento, o desarrolla y vende proyectos inmobiliarios, conversemos.
Escríbanos: contacto@francoycia.cl · Llámenos: +56 45 2 405405 · Web: francoycia.cl
Fuentes: sentencia de la Corte de Apelaciones de Santiago, Quinta Sala, de 13 de octubre de 2026, rol N° 2930-2026 (Policía Local); Diario Constitucional, 19 de octubre de 2026.